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春节楼市整体好于去年,一二线强三四线弱仍未改变

发布者:深业集团 来源于:克而瑞地产研究  发布时间:2016年02月19日  字号:

春节作为传统假日,其楼市表现往往也是新一年关键。在节前“央妈”降首付助力下,春节期间销售略好于往年,返乡置业的确也带动部分三四线城市成交。但2016年能否再接再厉,还需政策推动以及各地去库存力度。

从数据上来看:

一、二线部分城市升温稳定,三、四线整体仍较为低迷

CRIC监测的32个城市来看,春节期间(2.7-2.14)基本是2015年各城市市场表现缩影,整体好于去年,但强者恒强的局面没有改变。一线以及二线基本面较好的城市销售可圈可点,部分二线城市稳步升温,三四线城市间差距进一步拉大,仅部分城市受返乡置业潮成交保持稳定。

具体来看,一线除广州成交比去年春节期间下降较大,上海、深圳热度不减,其中上海春节期间成交1.52万平方米,较去年春节(2.19-2.25)上涨近5 成(北京因为数据缺失不予比较);二线则涨跌对半,武汉、南京、苏州等表现抢眼,这些城市也是去年市场成交中佼佼者,武汉更是较去年春节销售上涨1.63万平方米;三、四线的莆田、韶关、扬州在返乡置业潮之下销售较好,莆田销售更是较春节同期销售翻番,但大多数城市销售则较为冷清。


部分城市返乡置业实至名归,但依然难救三、四线房地产市场

根据调研来看,作为返乡置业的大省,安徽、江西和河南省返乡置业较为显著。河南的周口、安阳等外出务工人员较多的城市返乡置业热情较为高涨。而江西的南昌以及四、五线城市,成交也比较理想,有些城市甚至每天都有开单,一天三套左右。可以看到,返乡置业对于部分城市的确有着正向激励。

从数据层面来看,一般来说,春节假期的销售与上年市场行情关联较大。对比2015年、2014年周平均与2016年和2015年的春节销售情况可见:一方面部分三、四线城市的确受到返乡置业潮的正向影响;但另一方面,随着经济放缓以及人均居住面积的提升,返乡置业的需求正处在逐渐减退阶段。


返乡置业潮对于部分二线或者三、四线城市确实是“良方”,但并不像外界所鼓吹是“神药”。第一,返乡置业需求正在逐步减弱,未来潜在购买人群在减少。经济增速放缓、行业进入白银时代、市场转向自主性调节是造成返乡置业需求减弱主要原因。第二,尽管返乡置业可以给部分三、四线房地产带来起色,但大部分城市由于库存压力大,成交仍然低迷。例如常州、徐州2015年底消化周期仍在12个月以上。而反观那些受到返乡置业影响城市的去年全年成交,仅靠这一点也是杯水车薪。

对于三、四线城市销售难题,在人口红利减退、经济逐步平缓的情况下,仅靠返乡置业难以起到决定性作用,想要转变或复苏三、四线城市房地产市场,还需要翻过库存这座大山。因此,今年去库存的力度还要加大,进一步降低首付比例、加大货币安置化的比例、提高购房补贴等,仍是有效去库存所需依仗的有力手段。

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